怎么更换管家物业

为什么要更换管家物业？先搞清这几点

很多业主在入住小区多年后,突然发现物业服务越来越差：公共区域卫生脏乱、安保形同虚设、维修响应慢如蜗牛，这时候，很多人会想：“是不是该换掉这个物业？”但换物业不是简单换个名字，而是涉及法律程序、合同条款、业主投票等多个环节，本文将从实际操作角度出发，详细介绍如何合法、有序地更换管家物业，帮助你少走弯路。

更换物业前必须做的三件事

第一,查阅《前期物业服务合同》和《业主大会议事规则》
多数小区在交付初期由开发商指定物业公司（俗称“管家物业”），合同通常为3年或5年，要判断是否能提前解约，首先要看合同中是否有“提前终止条款”，比如有些合同允许业主大会通过表决后解除，而有些则需赔偿违约金。

第二,成立业主委员会（若尚未成立）
根据《民法典》第278条，更换物业公司必须由业主大会决定，如果没有业委会，需先组织召开首次业主大会，选举产生业委会成员，这个过程可能耗时2-3个月，但这是法定前提。

第三,评估现有物业服务质量
建议用表格记录问题清单，
| 问题类别 | 当前表现 | 满意度评分（满分5分） |
|----------|-----------|---------------------|
| 清洁卫生 | 垃圾堆积、电梯轿厢有异味 | 2分 |
| 安保管理 | 夜间无巡逻、门禁失效 | 1分 |
| 设施维护 | 电梯故障频发、水管漏水 | 2分 |
| 服务态度 | 工作人员冷漠、推诿责任 | 1分 |
这份表格不仅用于内部讨论，还能作为后续招标选新物业的重要依据。

正式启动更换流程：五步走

第一步：发起业主联名提议
至少20%以上业主联名签署《关于更换物业服务企业的提案》，提交至业委会或街道办备案，提案中应明确理由、拟选新物业方向（如品牌化公司、本地口碑好的企业等）。

第二步：召开业主大会并投票
业委会组织线上+线下投票，要求双过半：参与人数超过专有部分面积占比三分之二，且参与人数也超过三分之二，若未通过，可整改后再试。

第三步：终止原物业合同
一旦投票通过，业委会代表全体业主与原物业协商解约事宜，注意：不能单方面撕毁合同，否则可能被起诉，建议签订《终止协议》，注明交接时间、费用结算方式、资产移交清单等细节。

第四步：公开招标选新物业
可委托第三方机构或自行组织招标，邀请3家以上具备资质的物业公司参与竞标，评审标准建议包括：报价合理性、服务承诺、过往项目案例、应急处理能力等。

第五步：完成物业交接
交接期一般为30天，包含但不限于：设备设施清点、账目核对、档案移交、员工安置等，建议设立联合监督小组，由业委会、业主代表和新旧物业共同参与，确保平稳过渡。

常见误区与避坑指南

认为“只要大多数业主同意就能换”
现实中，很多小区因未达到法定人数比例，导致换物业失败，务必确认本小区业主总数及专有部分面积，避免“假民主”。

忽略原物业的违约责任
有的物业公司会在解约时故意拖延资料移交，甚至扣押钥匙、电表卡等，建议在合同中约定违约金条款，如每日按合同金额1%支付滞纳金。

盲目追求低价
低价物业往往服务缩水，比如某小区换掉原物业后选择低价承包商，结果半年内垃圾清运不及时、绿化枯死，投诉率翻倍，建议综合考虑性价比，而非单纯比价。

成功案例参考：某老旧小区换物业实录

杭州某老小区（2005年建成）原由开发商指定物业，服务滞后多年，2023年1月，业委会牵头组织更换，历时9个月完成：

• 第1个月：收集68户业主签名，成立筹备组
• 第3个月：召开业主大会，82%赞成更换
• 第5个月：完成招标，选定一家省级优秀物业
• 第8个月：正式交接，原物业撤场
• 第9个月：新物业启用，保洁、安保、维修响应时间缩短至2小时内

目前该小区业主满意度从2.1分提升至4.3分，纠纷减少90%。

更换管家物业不是小事,但只要依法依规推进，就能实现从“被动接受”到“主动选择”的转变，一个好物业，是小区品质的基石；一次成功的更换，是全体业主集体智慧的体现，别怕麻烦，迈出第一步，才是改变的开始。