怎么更换房贷人

为什么要更换房贷人？了解背后的现实需求

在现实生活中，房贷并非一成不变的契约，很多人在购房初期以自己的名义申请贷款，但随着时间推移，家庭结构、经济能力、婚姻状况甚至职业变动都可能促使贷款主体需要调整，比如夫妻离婚后房产归一方所有，但贷款仍挂在另一方名下；或者父母为子女购房时以自己名义贷款，子女成年后希望转为自己的责任；又或者企业主因征信问题需将房贷转移至配偶名下以便融资——这些情况都指向同一个需求：更换房贷人。

但请注意，“更换房贷人”在银行术语中并不存在直接操作，严格意义上，银行不会“变更”贷款人，而是通过“转按揭”或“重新申请贷款+提前还款”来实现贷款主体的转移，理解这一点,是后续操作的基础。

更换房贷人的核心前提：必须获得银行同意

银行发放贷款时，是基于对原借款人的信用评估、收入证明、资产状况等综合判断，更换贷款人意味着银行要重新评估新借款人的资质，这涉及风险控制,任何更换操作都必须获得贷款银行的书面批准。

很多业主误以为只要和家人“私下说好”，房产证名字一改，贷款自然就转过去了——这是非常危险的认知，房产证变更与贷款合同变更完全是两回事，前者是物权登记，后者是债权债务关系，银行若不知情，仍会向原借款人追责，甚至可能因“擅自变更抵押物权属”触发违约条款。

三种主流操作路径：哪种适合你？

国内银行普遍支持以下三种方式实现“更换房贷人”：

第一种：转按揭（贷款转移）

这是最理想的方式，指在不结清原贷款的前提下，将贷款余额、抵押权、还款责任一并转移给新借款人，但现实是，绝大多数商业银行已暂停个人住房贷款的“转按揭”业务，尤其在2017年之后，监管趋严，仅少数城市或外资银行偶有试点，若你所在城市仍有银行支持，务必第一时间咨询客户经理,确认资质要求与流程。

第二种：卖旧买新（通过买卖过户）

这是目前最主流、最稳妥的方式，具体操作是：原借款人将房产“出售”给新借款人，新借款人以购房名义向银行申请新的按揭贷款，用贷款资金结清原贷款，完成产权过户，虽然涉及交易税费（契税、个税、增值税等），流程较长，但合法合规,银行接受度高。

举个例子：张先生2018年贷款买房，2024年想将贷款转给妻子李女士，他们可以签订《房屋买卖合同》，李女士作为买方申请房贷，获批后银行放款至张先生账户用于结清原贷款，随后办理过户，虽然名义上是“买卖”，但实际可约定零对价或象征性价格,重点在于完成贷款主体切换。

第三种：赠与+重新贷款

这种方式适用于亲属间无偿转移，原房主将房产赠与新借款人，新借款人再以该房产为抵押申请新贷款，但难点在于：多数银行对“受赠房产”申请贷款审核极严，甚至直接拒贷，因为缺乏真实交易背景，银行难以评估风险，赠与过程需缴纳3%契税（直系亲属部分地区可减免），且未来出售时个税按“差额20%”计算,成本较高。

操作前必须自查的5个关键点

在启动更换流程前，请务必确认以下五点,否则可能半途而废：

① 原贷款是否已还款满12个月？部分银行规定贷款不满一年不得提前还款或转贷。

② 新借款人征信是否良好？近两年无连续3次或累计6次逾期，负债率不超过50%。

③ 新借款人收入是否覆盖月供2倍以上？银行通常要求提供6个月银行流水+单位收入证明。

④ 房产是否已取得不动产权证？未办证或限售期内的房产无法过户。

⑤ 当地政策是否允许？部分城市对“假买卖真转贷”有监控,需提供真实交易佐证材料。

实操步骤详解：从咨询到过户，一步不落

第一步：预约原贷款银行客户经理，说明更换贷款人意图,询问是否支持转按揭或需走买卖流程。

第二步：若走买卖路径，新借款人需先到意向银行做贷款预审，确认可贷额度、利率、年限。

第三步：双方签订《房屋买卖合同》，注意合同中“成交价”应贴近评估价,避免被税局或银行质疑。

第四步：新借款人正式提交贷款申请，提供身份证、户口本、婚姻证明、收入流水、征信报告等材料。

第五步：银行审批通过后，预约还款日，用新贷款资金结清原贷款，银行出具《贷款结清证明》并办理解押。

第六步：携带买卖合同、完税证明、解押材料到不动产登记中心办理过户,领取新不动产权证。

第七步：新借款人持新产证到贷款银行办理抵押登记，银行放款（若为卖旧买新，则放款用于结清旧贷）。

整个流程约需1.5-3个月，期间需保持原贷款正常还款,避免逾期影响征信。

避坑指南：这些雷区千万别踩！

试图伪造离婚协议或买卖合同“骗贷”，银行与不动产登记中心数据已联网，虚假材料极易被识破，轻则拒贷,重则列入征信黑名单。

未结清贷款就办理过户，这会导致新产权证上仍带抵押登记，新贷款银行无法放款,交易卡壳。

忽略税费成本，以北京为例，满五唯一住宅可免个税和增值税，否则仅增值税+附加就可能高达5.6%,务必提前测算。

新借款人收入不稳定，若贷款审批后突然失业或降薪，银行可能撤回批贷函,导致违约。

特殊情况处理：离婚、继承、公司代持怎么办？

▶ 离婚析产：凭法院判决书或公证离婚协议，可直接办理产权变更，但贷款仍需通过“卖旧买新”或银行特批转贷解决。

▶ 继承房产：继承人需先办理继承公证，再以继承人名义重新申请贷款,部分银行要求提供原借款人还款记录作为佐证。

▶ 公司代持转个人：需先将房产从公司名下过户至个人（涉及土地增值税、企业所得税等），再申请个人房贷，成本极高,非必要不建议。

给读者的终极建议：早规划、找专业、留余地

更换房贷人不是简单的“改个名字”，而是涉及法律、金融、税务的系统工程,建议：

① 提前半年规划,预留足够时间应对银行审批或政策变动；

② 委托专业房产中介或贷款顾问，他们熟悉本地银行政策和过户流程,能规避隐形陷阱；

③ 新旧贷款衔接期务必保留3-6个月月供备用金,防止资金链断裂；

④ 所有口头承诺必须落实为书面协议，尤其涉及亲属间交易,避免日后纠纷。

房贷承载着家庭最重要的资产与负债，每一次调整都需如履薄冰，但只要方法得当、准备充分，更换贷款人完全可以平稳落地,为你的财务结构打开新局面。

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